住宅ローン借り換えのメリット・デメリットについて解説!

住宅ローン借り換えのメリット・デメリットについて解説!

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住宅ローン

住宅ローンでは、別のローンに乗り換える「借り換え」がすることにより、メリットがある場合があります。

現在返済中の住宅ローンの金利よりも新しいローンの金利が低い場合に、金利差により住宅ローンの総額が減る可能性があるからです。

現在、住宅ローンを返済中の人が、ローンの残りを別の住宅ローンで一括返済するのが住宅ローンの借り換えです。新たに借りる住宅ローンの金利が、現在返済中の住宅ローンよりも低ければ、借り換え後は毎月返済額を減らすことができます。

引用元:SUUMO(スーモ)住宅ローンの借り換え、向いているのはどんな人? 後悔しないようメリット、デメリットを知っておこう

とはいえ、住宅ローンの借り換えをすることにより、デメリットが発生する場合もあります。

この記事では、住宅ローンの借り換えをすることによるメリット・デメリットや、借り換えで損しないためのポイントなどをご紹介します。

この記事の内容

  • 住宅ローン借り換えのメリット
  • 住宅ローン借り換えのデメリット
  • 住宅ローン借り換えで損をしないためにチェックすべきポイント

住宅ローンの借り換えを検討されている人は、ぜひ参考にしてください。

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住宅ローン借り換えのメリット

住宅ローン借り換えのメリットには以下のものが挙げられます。

住宅ローン借り換えのメリット

  • ローンの総返済額・月々の支払負担が減る
  • 返済期間を短くできる
  • 金利上昇リスクを回避できる
  • 団体信用生命保険の保障を手厚くできる

ローンの総返済額・月々の支払負担が減る

借り換えによって金利が下がれば、ローンの総返済額や月々の支払負担が減るメリットがあります。

浮いた分で将来の貯蓄や投資を始めることもできるのでこれはかなりうれしいポイントだといえるでしょう。

返済期間を短くできる

住宅ローン借り換えは新しく借り入れるローンを今よりも短い返済期間で借りられます。

金利負担の総額は返済期間が短ければ短いほど小さくなるため、期間が短くなれば身体的負担も減らせます。

金利上昇リスクを回避できる

一般的に住宅ローンには、毎月の返済額がそのときの金利の情勢に応じて変動する「変動金利タイプ」と借り入れ当時の金利で固定されている「固定金利タイプ」の2種類に分けられます。
一般的に、変動金利タイプは固定金利タイプよりも金利が低く、変動金利で借りた方が毎月の返済額が安くなります。
しかし、変動金利は世の中の金利情勢に影響を受けやすく、かえって毎月の返済額や完済までの返済総額が増えるリスクもあります。
したがって固定金利タイプのローンに借り換えれば、金利上昇による返済額の増加リスクを抑えられるといったメリットがあります。

団体信用生命保険の保障を手厚くできる

住宅ローンを組む際には、「団体信用生命保険」への加入が必須となります。(ただしフラット35等一部のローンを除く)
団体信用生命保険とは、万が一返済者が亡くなった場合にローンの返済を免除するための生命保険のことを指します。
この団体信用生命保険は以前まで、金利を上乗せすることで任意でがん等の三大疾病で所定の状態に該当した場合に対応できるものでした。
ただ最近では、幅広い障害状態まで対応できる保障がはじめからついており、かつ金利の上乗せで得られる保障もケガや病気全般の就業不能状態などさまざまなものが付帯されています。
万が一のために備えておきたいといった方は住宅ローン借り換えはおすすめです。

住宅ローン借り換えのデメリット

住宅ローン借り換えにはデメリットもあります。

ここでは、住宅ローン借り換えのデメリットについて解説します。

住宅ローン借り換えのデメリット

  • 手数料がかかる
  • 契約や審査が必要となる
  • 住宅ローン控除額が減る可能性もある
  • 思ったような効果が出ないことも

手数料がかかる

住宅ローンの借り換えにはおもに、「金融機関に支払う費用」と「抵当権変更に関わる費用」に分けられています。
「金融機関に支払う費用」にはおもに、事務手数料、保証料、一括返済にかかる費用などが挙げられます。
「抵当権変更に関わる費用」には、登録免許税、印紙税、司法書士への報酬等があげられます。
上記のうち、金融機関に支払う事務手数料と保証料の費用がおもに大きくかかるといわれています。
事前に額のシミュレーションをおこなってみてください。

契約や審査が必要となる

借り換えの場合には契約や審査が必須となり、時間や手間がかかるデメリットがあります。
たとえば審査や抵当権設定に必要な資料をそろえる、旧借入先に融資実行のタイミングへの連絡などが挙げられます。
また現在のお仕事や収入、転職歴などによって審査に通らないケースも考えられます。
ほかにも、団体信用生命保険に加入ができないために融資を受けられないといったこともあり、今よりも条件や家計への負担が大きくなるリスクもあります。

住宅ローン控除額が減る可能性もある

住宅ローンの借り換えでは、購入時期や住宅の性能によって控除を受けられる期間や上限に差があるものの、基本的には入居した年から10年間または13年間、年末のローンの残高の1%が支払う税金から控除される仕組みとなっています。
たとえば、年末の残高が3,000万円あったならば1%の30万円税金が安くなることになります。
しかし借り入れ金額や返済期間の設定によっては、住宅ローン控除額が減る可能性もあります。
また、借り換え後に10年以上の返済期間が無い場合には控除を受けられないので注意が必要です。

思ったような効果が出ないことも

借り換え先の条件次第では期待していたような金利の節約効果を得られないケースもあるので注意しなければいけません。

またそこまで効果が出ないまま、借り換えの手間だけ掛かって結果的に徒労に終わるといったこともあります。

住宅ローン借り換えで損をしないためにチェックすべきポイント

ここでは、住宅ローン借り換えで損をしないために前もってチェックすべき項目についてご紹介します。

チェックすべきポイント

  • 住宅ローンの残年数
  • 住宅ローン残高
  • 借り換え前後の金利差

住宅ローンの残年数

金利は通常ローン完済までの残りの年数が短いほど負担が少なく、長いほど大きくなるためローンの借り換えは残年数が長いほど効果があります。
一般的に住宅ローンの残年数は、一般的には10年以上あるとメリットが出やすいと言われています。
反対に残りの年数が短い場合には、「借り換えをしてもメリットが薄い」「諸費用の分負担が大きくなる」ので注意が必要です。

住宅ローン残高

住宅ローンの残高が多ければ金利負担も大きく、少なければ金利負担も少なくなる傾向にあります。

したがって、ローンの残高が多ければ多いほど借り換えのメリットが出やすくなります。

ちなみに一般的には1,000万円以上の残高があると良いとされています。

借り換え前後の金利差

メリットが出るかの目安は1%以上の金利差とされていますが、金利差が低ければ諸費用分がかえって負担になることもあるので注意しなければいけません。

住宅ローンの借り換えではメリット・デメリットを確認してから選ぼう!

今回は住宅ローン借り換えのメリット・デメリットについてご紹介してきました。

住宅ローン借り換えにはメリット・デメリットがあるため、目的やメリットがあるのかどうかを見極めてから判断することが大事です。

今回の記事をぜひ参考にしてみてください。

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