住宅ローン借り換えの目安とは?借り換えタイミングやメリット・デメリットも解説

住宅ローン 借り換え 目安

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住宅ローン

住宅ローンの借り換えは、金利を低くしたい、保障内容を変更したい場合などに利用されます。

しかし、借り換えの目安が分からない、借り換えにはメリットの他にデメリットはないのかなど不安に思う点も多くあるでしょう。

この記事では、住宅ローン借り換えの目安や借り換えのメリット・デメリットについて解説します。

借り換えにおすすめな住宅ローンについても紹介しているため、借り換えを検討している人はぜひ参考にしてください。

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おすすめポイント
    • スマホで書類提出が可能
    • 新規お借入れ時の金利は、「0.315%~」
    • 業界最低水準の金利
実質年率
変動金利:年0.315%~0.380%※2024年4月適用金利 【新規】
限度額
500万円~2億円(10万円単位)
審査時間
3~10営業日
融資時間
1か月程度
公式サイトはこちら
  1. 住宅ローンを借り換える5つのメリット
    1. 返済額が削減できる
    2. 金利リスクが軽減される
    3. 保障内容の改善
    4. 諸費用を含めて借り入れできる
    5. 金融機関と新たに関係を築ける
  2. 住宅ローンを借り換える5つのデメリット
    1. 諸費用が発生する
    2. 金利変動リスクを考慮する必要がある
    3. 審査が厳格化される
    4. 手間と時間の負担
    5. 住宅ローン控除に影響を及ぼす
  3. 住宅ローンの借り換えタイミングを判断するポイント
    1. 1. 金利差が1.0%以上の場合
    2. 2. 返済期間が10年以上
    3. 3. 住宅ローン残高が1,000万円以上ある
    4. 4. 変動金利の場合
    5. 5. 月々の返済負担が大きい
    6. 6. ローン残高と残存ローン年数が長く多い
    7. 7. 団信が充実している住宅ローンを見つけた場合
  4. 住宅ローンの借り換えの最適なタイミング
    1. 金利が下がった時
    2. 固定金利期間の終了時
    3. 変動金利の見直し時
    4. 収入の変動時
    5. 転職前後
    6. 健康状態が良好な時
  5. 住宅ローンを借り換える際の4つの注意点
    1. 諸費用の確認
    2. 厳しい審査への準備
    3. 住宅ローン控除の再確認
    4. 総コストにも配慮して検討
  6. 借り換えにおすすめな住宅ローン8選
    1. PayPay銀行 住宅ローン
    2. SBI新生銀行借り換え住宅ローン
    3. ARUHI 借り換え住宅ローン
    4. 住信SBIネット銀行 フラット35
    5. ソニー銀行住宅ローン
    6. SBI新生銀行パワースマート住宅ローン
    7. 三菱UFJ銀行住宅ローン
    8. auじぶん銀行住宅ローン
  7. 借り換えを検討する場合はシミュレーションを利用しよう

住宅ローンを借り換える5つのメリット

住宅ローンを借り換えるメリットは、以下の5つです。

  • 返済額が削減できる
  • 金利リスクが軽減される
  • 保障内容の改善
  • 諸費用を含めて借り入れできる
  • 金融機関と新たに関係を築ける

これらのメリットを踏まえ、借り換えが個人の経済状況や将来計画に合致しているかを慎重に判断することが重要です。

返済額が削減できる

住宅ローンの借り換えによる最大のメリットは、金利の低下に伴う毎月の返済額と返済総額の削減です。

特に、元々の金利が高かった住宅ローンから現在の低金利のローンに変更することにより、返済負担を大幅に軽減できます。

金利リスクが軽減される

変動金利から固定金利に借り換えることで、将来の金利上昇リスクを避けることが可能です。

これにより、返済額の変動リスクを抑え、安定した返済計画を立てることができます。

保障内容の改善

借り換えにより、新しい団体信用生命保険(団信)に加入することができます。

これにより、万が一の際の保障内容を改善し、より安心して住宅ローンを利用することが可能となります。

諸費用を含めて借り入れできる

住宅ローンの借り換えでは、諸費用を上乗せして借り入れできる場合があります。

例えば、リフォーム工事費用を含めて借り入れをおこなうと金利優遇が受けられる銀行もあるのです。

諸費用を上乗せして借り入れできる条件は、金融機関によって異なるため事前に把握してから利用しましょう。

金融機関と新たに関係を築ける

新たな金融機関との借り換えにより、将来的にさまざまな金融サービスをより有利な条件で利用できる可能性があります。

住宅ローンを借り換える5つのデメリット

住宅ローンを借り換えると以下5つのデメリットが生じます。

  • 諸費用が発生する
  • 金利変動リスクを考慮する必要がある
  • 審査が厳格化される
  • 手間と時間の負担
  • 住宅ローン控除に影響を及ぼす

このため、住宅ローンの借り換えを検討する際には、現在受けている住宅ローン控除の条件と新しいローンの条件を比較し、税制上の影響を十分に考慮することが重要です。

諸費用が発生する

住宅ローンを借り換える際、新たに申し込む金融機関で発生する諸費用が重要な要素です。

これには、事務手数料、保証料、登記関連の費用などが含まれ、これらは全体の経済的な利益を減少させる可能性があります。

諸費用は借り換えによる月々の利息節約を上回ることもあるため、借り換えの際にはこれらのコストを慎重に計算し、トータルでのメリットを判断することが必要です。

金利変動リスクを考慮する必要がある

借り換えで変動金利型のローンを選択した場合、将来の金利上昇リスクを考慮する必要があります。

金利が急激に上昇すると、元々の計画よりも返済額が増加し、予想外の財政的負担を招く可能性があります。

金利変動の不確実性を考慮し、長期的な視点での返済計画を立てることが重要です。

また、将来の金利動向についても情報収集し、可能な限りリスクを軽減する戦略を立てることが求められます。

審査が厳格化される

借り換えに伴う新しい金融機関の審査は、初回の住宅ローン申請時よりも厳格になる傾向があります。

審査では、借り手の現在の年齢、収入、健康状態、クレジットヒストリーなどが評価の対象となります。

時間の経過と共にこれらの条件が変化している可能性があるため、以前と同じ条件での承認が得られない場合もあります。

このため、借り換えの際には、現在の自分の状況を正確に把握し、審査基準を満たしているかどうかを事前に検討する必要があります。

手間と時間の負担

住宅ローンの借り換えプロセスは、多くの書類の準備と手続きを伴います。

これには、収入証明書類、資産状況の説明、現在のローンの詳細、新たな抵当権の登記などが含まれます。

これらの手続きは時間を要し、特に忙しい生活を送っている人にとっては大きな負担となり得ます。

また、必要書類の準備や申請手続きの複雑さは、借り換えプロセスをより煩雑なものにする可能性があります。

住宅ローン控除に影響を及ぼす

住宅ローンの借り換えは、税制上の住宅ローン控除にも影響を及ぼす可能性があります。

借り換えによってローンの残高が減少すると、控除額もそれに比例して減少する可能性があります。

この影響は、借り換えにより得られる経済的メリットに大きく影響を与えることがあります。

また、ローンの条件変更が控除の適用条件に合致しない場合、控除の対象外となる可能性もあります。

住宅ローンの借り換えタイミングを判断するポイント

住宅ローンの借り換えを検討する際には、いくつかの重要なポイントを考慮する必要があります。

以下では、借り換えのタイミングを決める上での重要な条件について解説します。

1. 金利差が1.0%以上の場合

借り換え前後の金利差が、年1.0%以上であることが理想的です。

マイナス金利政策の導入以降、金利が低下しているため、以前に住宅ローンを組んだ場合、現在の低金利のローンに借り換えることで、総返済額を減らすことが可能です。

借り換えにかかる費用を上回る程の利息軽減効果が見込まれる場合には、借り換えが有利になります。

2. 返済期間が10年以上

返済期間が10年以上ある場合、大きな利息の軽減効果が見込めます。

返済期間が短い場合、利息軽減の効果が得られず、借り換えのメリットがない可能性があります。

3. 住宅ローン残高が1,000万円以上ある

住宅ローンの残高が1,000万円以上であることが望ましいです。

残高が少ない場合、借り換えによる利息軽減効果が得られず、借り換えにかかる費用を上回ることができなくなります。

4. 変動金利の場合

現在変動金利でローンを組んでいる場合、金利が上昇する可能性があります。

将来の金利上昇リスクに対応するためにも、固定金利への借り換えを検討する必要もあります。

5. 月々の返済負担が大きい

月々の返済額が生活に大きな負担となっている場合、借り換えで負担を軽減できます。

6. ローン残高と残存ローン年数が長く多い

残存ローン年数が長く、ローン残高が多い場合、金利を低くできると借り換えによって受けられる利点は多くなります。

7. 団信が充実している住宅ローンを見つけた場合

現在加入している団体信用生命保険(団信)よりも、新しい団信の方が保障内容が充実している場合、借り換えを利用するのが良い選択です。

住宅ローンの借り換えの最適なタイミング

住宅ローンの借り換えの最適なタイミングは、以下の項目に当てはまった時です。

金利が下がった時

現在の金利水準が、ローンを組んだ時よりも低い場合、借り換えで返済額を減少させるメリットがあります。

特に、金利差が1%以上ある場合は、大きなメリットが期待できます。

固定金利期間の終了時

固定金利選択型のローンの固定期間が終わる際、金利の優遇が失われる可能性があります。

新たな住宅ローンへの借り換えで、低い金利を確保できる可能性があります。

変動金利の見直し時

変動金利型のローンでは定期的に金利が見直されます。

見直し後の金利が高くなる場合、他の住宅ローンへの借り換えを検討するのが良いでしょう。

収入の変動時

収入が減少する可能性がある場合、借り換えにより返済負担を軽減することが可能です。

転職前後

転職前に借り換えを検討するのが良いでしょう。

転職後は勤務年数が短く、審査に通りにくい可能性があります。

健康状態が良好な時

団体信用生命保険への加入が必須なので、健康状態が良好な時に借り換えるのが望ましいです。

住宅ローンを借り換える際の4つの注意点

住宅ローンを借り換える際の注意点は、以下の4つです。

諸費用の確認

借り換えには事務手数料、保証料、団体信用生命保険料、印紙税、登録免許税などの諸費用が発生します。

これらの費用の総額は30万円程度になることがあり、借り換えの総コストとして考慮する必要があります。

厳しい審査への準備

新たな住宅ローンの審査は収入減少や健康状態の変化などが厳しくチェックされます。

複数の金融機関で事前審査を受け、準備を整えることが重要です。

住宅ローン控除の再確認

借り換えによって住宅ローン控除の条件から外れることがあります。

特に返済期間が10年未満になると、控除を受けられなくなる可能性があるため、注意が必要です。

総コストにも配慮して検討

低金利が魅力的であっても、諸費用を含めた総支払額が高くなる可能性があります。

総コストを考慮して、借り換えのメリットを慎重に評価しましょう。

借り換えにおすすめな住宅ローン8選

ここからは、借り換えにおすすめの住宅ローンを紹介します。

借り換えにおすすめな住宅ローン8選

  • PayPay銀行 住宅ローン
  • SBI新生銀行借り換え住宅ローン
  • ARUHI 借り換え住宅ローン
  • 住信SBIネット銀行 フラット35
  • ソニー銀行住宅ローン
  • SBI新生銀行パワースマート住宅ローン
  • 三菱UFJ銀行住宅ローン
  • auじぶん銀行住宅ローン

PayPay銀行 住宅ローン

paypay銀行住宅ローン

総合★★★★★ 5.0
リスク回避
便利
人気度
一般団信
PayPay銀行住宅ローン(借り換え)基本情報
金利(変動) 年0.349%
団体信用生命保険 一般団信(基本付帯)/一般団信プラス(がん先進付)(無料)/がん50%保障団信(無料)/
がん100%保障団信(年+0.1%)/11疾病保障団信(年+0.3%)/ワイド団信(年+0.3%)
事前審査スピード 当日~5営業日
本審査期間 3~10営業日
事務手数料  借入金額×2.20%
※2024/03/22時点の情報です
★おすすめポイント
業界最低水準の金利

金利タイプ 金利
変動金利 0.349%
固定金利【10年】 1.150%
固定金利【35年】 2.090%

PayPay銀行の住宅ローンは、その手頃な金利と利便性で広く認知されています。

2024年4月現在、業界内で比較的低いレベルに設定されており、多くの住宅ローン利用者にとって魅力的な選択肢となっています。

【変動金利】

金利タイプ 自己資金 借入金利
変動金利(新規お借り入れ) 10%以上 0.315%
変動金利(新規お借り入れ) 10%未満 0.380%
変動金利(お借り換え) 0.349%

【固定金利(借り換え)】

期間 借入金利
2年 0.800%
3年 0.940%
5年 1.040%
10年 1.150%
15年 1.750%
20年 1.930%
30年 2.040%
35年 2.090%

PayPay銀行の住宅ローンの便利な点として、申込プロセスの容易さが挙げられます。

申込書類はスマートフォンを通じて簡単に提出でき、保証料や一部の繰り上げ返済手数料が免除される点も大きな利点です。

さらに、この住宅ローンでは、物件購入費のみならず、家具の購入費や登記費用など、様々な関連費用を一緒に借り入れることができる点も注目されています。

引っ越しや家具の購入に伴う様々な費用を総合的に計画できるため、利用者にとっては大きな利便性を提供します。

\業界トップクラスの低金利!!/

SBI新生銀行借り換え住宅ローン

SBI新生銀行借り換え住宅ローン

総合★★★★★ 4.0
リスク回避
便利
人気度
一般団信
SBI新生銀行住宅ローン(借り換え)基本情報
変動金利半年型タイプ(手数料定率型) 年0.29%
※キャンペーン金利(2024年9月18日まで)
団体信用生命保険

一般団信(基本付帯)//安心保障付団信(無料)/ガン団信(年+0.1%)

事前審査スピード 本審査のみ
本審査期間 最短7営業日程度
事務手数料 定率型:借入金額×2.2%/定額型:5.5万円~
※2024/03/28時点の情報です
★おすすめポイント
保証料・一部繰上げ返済手数料・団体信用生命保険手数料・印紙代(電子契約の場合)すべて0円

金利タイプ 金利
変動金利(半年型)手数料定率型 年0.29%
※キャンペーン金利(2024年9月18日までの契約で適応)
変動金利(半年型)手数料定額型 年0.60%
※キャンペーン金利(2024年9月18日までの契約で適応)
当初固定金利タイプ10年(手数料定率型) 年0.95%
当初固定金利タイプ10年(半年型)手数料定額型 年1.10%〜

SBI新生銀行住宅ローンは、ネット銀行特有の魅力的な金利水準の住宅ローンです。

特に変動金利(半年型)(手数料定率型)の金利は年0.42%と、低金利で利用できます。

また物件価格の10%以上の自己資金を用意することで、-0.05%の金利優遇も受けられます。

「一般団信」「ガン団信」「一般団信+安心保証付団信」など、団体信用生命保険も豊富に用意されています。

さらに、「保証料」「一部繰上返済手数料」「印紙代(電子契約の場合)」「団体信用生命保険料」「出金手数料(セブン銀行などATM)」が全て0円である点も魅力的な住宅ローンです。

ARUHI 借り換え住宅ローン

ARUHI

総合★★★★★ 5.0
リスク回避
便利
人気度
一般団信
ARUHI住宅ローン(借り換え)基本情報
金利(固定) 年1.830%〜(スーパーフラット/当初5年)
団体信用生命保険

一般団信(基本付帯)/がん団信(がん50%保障プラン)(年+0.05%)/がん団信プラス(がん100%保障プラン)(年+0.15%)/生活習慣病団信<入院プラスα>(年+0.25%)/ワイド団信(年+0.3%)

事前審査スピード 最短即日
本審査期間  最短3営業日
事務手数料  借入金額×2.20%
※2024/03/25時点の情報です
★おすすめポイント
国内最大手の住宅ローン専門金融機関

2024年4月実行金利
ARUHI スーパーフラット借換 年1.810%(団信加入)
ARUHI フラット35 年1.430%〜(団信加入/15年〜20年)

ARUHI住宅ローンは、日本最大手の住宅ローン専門の金融機関です。

借り換えの場合、「ARUHI スーパーフラット」「ARUHI フラット35」が利用可能です。

ARUHI スーパーフラットは、フラット35(保障型)を用いた独自の住宅ローンとなっています。

従来のフラット35よりも低金利で利用可能で、保証も充実しています。

\↓業界最低水準金利↓/

住信SBIネット銀行 フラット35

住信SBIネット銀行住宅ローン

総合★★★★★ 4.5
リスク回避
便利
人気度
一般団信
住信SBIネット銀行住宅ローンフラット35基本情報
金利(変動) 引き下げ期間中年0.73%(保証型)
団体信用生命保険 一般団信(基本付帯)/全疾病保障(無料)
事前審査スピード 最短即日
本審査期間 1~2週間程度
事務手数料 借入金額×2.20%(税込)
※2024/03/22時点の情報です
★おすすめポイント
ネット銀行トップクラスの低金利

金利タイプ 金利
【フラット35】保証型 年1.81%
【フラット35】買取型 年1.43%(20年以下の場合)

住信SBIネット銀行住宅ローンは、申し込みはWebで完了します。

仮審査は、最短即日で審査結果が通知され、本審査は1週間から10日程度で通知されるなど審査がスピーディーな面も魅力です。

また住信SBIネット銀行住宅ローンは、全疾病保障・3大疾病50%保障は基本付帯されており、低金利で利用できます。

ソニー銀行住宅ローン

ソニー銀行住宅ローン

総合★★★★★ 5.0
リスク回避
便利
人気度
一般団信
ソニー銀行住宅ローン(借り換え)基本情報
金利(変動) 0.397%(変動セレクト住宅ローン)
団体信用生命保険 一般団信(基本付帯)/がん団信50(無料)/がん団信100(年+0.1%)/3大疾病団信(年+0.2%)/生活習慣病団信(年+0.2%)/ワイド団信(年+0.2%)
事前審査スピード 1日~3日(最短60分)
本審査期間 7日~10日程度
事務手数料 固定金利:44,000円(税込)/変動金利:借入額×2.20%(税込)
※2024/03/26時点の情報です
★おすすめポイント
業界最低水準の金利

金利タイプ 金利
変動金利 年0.397%
固定金利【10年】(変動セレクト住宅ローン) 1.690%
固定金利【20年超】(変動セレクト住宅ローン) 2.490%

ソニー銀行の住宅ローンは、オリコン顧客満足度調査で9年連続1位を獲得した実績のある住宅ローンです。

保証料、契約書印紙代、団信保険料が無料のため、借り換え契約に伴う手数料を大幅に下げられます。

また、業界最低水準の金利も特徴的です。

特に変動セレクト住宅ローンの場合、金利の引き下げ幅が大きく、他の商品よりも低金利で利用できます。

\↓仮審査は最短60分で回答(口座不要)!↓/

SBI新生銀行パワースマート住宅ローン

SBIマネープラザ 住宅ローン キャプチャ

総合★★★★★ 4.0
リスク回避
便利
人気度
一般団信
SBIマネープラザ住宅ローン(借り換え)基本情報
金利(変動) 年0.298%〜(通期引下げプラン)
団体信用生命保険 一般団信(基本付帯)/3大疾病50プラン(満40歳未満:上乗せ金利なし|満40歳以上:年+0.25%)/3大疾病100プラン(満40歳未満:年+0.2%|満40歳以上:年+0.4%)/ワイド団信(年+0.3%)
事前審査スピード 最短3営業日~
本審査期間 最短5営業日~
事務手数料  借入金額×2.20%
※2024/03/26時点の情報です
★おすすめポイント
保険料(一般団信)・一部繰上返済手数料・返済口座への資金移動すべて0円

金利タイプ 金利
変動金利(半年型) 手数料定率型 年0.42%
固定金利(手数料定率型)【10年】 年0.95%
固定金利(手数料定率型)【20年】 年1.35%

SBIマネープラザの住宅ローンは、ネット銀行含む金融機関の中でも低金利が特徴の住宅ローンです。

対面での相談ができるため、住宅ローンの疑問を解消しながら手続きを進められます。

また物件価格に加えて、火災保険・固定資産税なども諸費用も同時に借入できます。

また物件金額の10%以上の頭金(当初固定金利タイプ)を用意することで、0.05%の金利優遇が受けられる点も魅力的です。

三菱UFJ銀行住宅ローン

三菱UFJ銀行住宅ローン

総合★★★★★ 4.0
リスク回避
便利
人気度
一般団信
三菱UFJ銀行住宅ローン(借り換え)基本情報
金利(変動) 年0.345%
団体信用生命保険 一般団信/7大疾病保障付住宅ローン ビッグ&セブン〈Plus〉
事前審査スピード 最短即日
本審査期間 10日~2週間程度
事務手数料 借入金額×2.20%(税込)
※2024/03/22時点の情報です
★おすすめポイント
ネット銀行並みの低金利

三菱UFJ銀行住宅ローンは、ライフプランに合わせてさまざまな金利タイプが用意されている住宅ローンです。

金利タイプ 金利
変動金利 年0.345% ~ 年0.475%

借り入れ前の金利が年1.0%以上の方は、変動金利に借り入れると大幅に返済額を軽減させられます。

また、リフォーム金利年0.5%優遇の特典もあるため、リフォームを検討している人には最適な借り換え先でしょう。

すべてのプランに団体信用生命保険がついており、総合先進医療特約が自動付帯されています。

事前審査から借り入れまでは来店不要で、Webで完結する点も魅力的です。

auじぶん銀行住宅ローン

auじぶん銀行住宅ローン

総合★★★★★ 4.0
リスク回避
便利
人気度
一般団信
auじぶん銀行住宅ローン(借り換え)基本情報
金利(変動) 年0.198%
団体信用生命保険 一般団信(基本付帯)/がん50%保障団信<4疾病保障+全疾病長期入院保障付き>(無料付帯)/がん100%保障団信<全疾病長期入院保障付き>(年+0.05%)/
がん100%保障団信プレミアム<4疾病保障+全疾病長期入院保障付き>(年+0.15%)/ワイド団信(年+0.3%)
事前審査スピード 1~3営業日
本審査期間 3~10営業日
事務手数料 借入金額×2.20%(税込)
※2024/03/22時点の情報です
★おすすめポイント
業界最安水準の金利

auじぶん銀行住宅ローンは、ネット銀行ならではの低金利で利用できる住宅ローンです。

【当初期間引き下げプラン】

金利タイプ 金利
固定2年 年0.780%
固定3年 年0.960%
固定5年 年1.070%
固定10年 年1.195%
固定15年 年1.645%
固定20年 年1.745%
固定30年 年2.110%
固定35年 年2.240%

【全期間引き下げプラン】

金利タイプ 金利
変動(新規借り入れ) 年0.319%
変動(借り入れ) 年0.298%
固定2年 年1.850%
固定3年 年1.890%
固定5年 年1.960%
固定10年 年2.270%
固定15年 年2.380%
固定20年 年2.570%
固定30年 年2.950%
固定35年 年3.080%

全期間引き下げプラン変動金利で借り換えた場合の金利は、年0.298%です。

例えば、借り換え前の金利が年1.0%として、2,500万円を10年で返済した場合借り換えると差額で210万円程度お得になります。

また、住宅ローン金利優遇割を利用すると最大年0.15%の金利引き下げが可能になるため年0.148%の金利です。

団体信用生命保険は付帯されており、金利を上乗せすることでより充実した保障内容に変更もできます。

借り換えを検討する場合はシミュレーションを利用しよう

【Pick Up】paypay銀行住宅ローン-
paypay銀行住宅ローン
おすすめポイント
    • スマホで書類提出が可能
    • 新規お借入れ時の金利は、「0.315%~」
    • 業界最低水準の金利
実質年率
変動金利:年0.315%~0.380%※2024年4月適用金利 【新規】
限度額
500万円~2億円(10万円単位)
審査時間
3~10営業日
融資時間
1か月程度
公式サイトはこちら

住宅ローンの借り換えは、金利が低くなったり充実した保障がつけられたりとメリットがあります。

しかし、最適な借り換えのタイミングは条件によって異なります。

最適な借り換えタイミングを知るためには、住宅シミュレーションを活用するのがおすすめです。

タイミングを把握した上で、借り換えをおこないましょう。