住宅ローン借り換えの目安とは?借り換えタイミングやメリット・デメリットも解説

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住宅ローン

住宅ローンの借り換えは、金利を低くしたい、保障内容を変更したい場合などに利用されます。

しかし、借り換えの目安が分からない、借り換えにはメリットの他にデメリットはないのかなど不安に思う点も多くあるでしょう。

この記事では、住宅ローン借り換えの目安や借り換えのメリット・デメリットについて解説します。

借り換えにおすすめな住宅ローンについても紹介しているため、借り換えを検討している人はぜひ参考にしてください。

【Pick Up】paypay銀行住宅ローン-
paypay銀行住宅ローン
おすすめポイント
    • スマホで書類提出が可能
    • 新規お借入れ時の金利は、「0.250%~」
    • 業界最低水準の金利
実質年率
変動金利:年0,250%~0.290%※2024年2月適用金利 【新規】
限度額
500万円~2億円(10万円単位)
審査時間
3~10営業日
融資時間
1か月程度
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住宅ローンを借り換える5つのメリット

住宅ローンを借り換えるメリットは、以下の5つです。

  • 返済額が削減できる
  • 金利リスクが軽減される
  • 保障内容の改善
  • 諸費用を含めて借り入れできる
  • 金融機関と新たに関係を築ける

これらのメリットを踏まえ、借り換えが個人の経済状況や将来計画に合致しているかを慎重に判断することが重要です。

返済額が削減できる

住宅ローンの借り換えによる最大のメリットは、金利の低下に伴う毎月の返済額と返済総額の削減です。

特に、元々の金利が高かった住宅ローンから現在の低金利のローンに変更することにより、返済負担を大幅に軽減できます。

金利リスクが軽減される

変動金利から固定金利に借り換えることで、将来の金利上昇リスクを避けることが可能です。

これにより、返済額の変動リスクを抑え、安定した返済計画を立てることができます。

保障内容の改善

借り換えにより、新しい団体信用生命保険(団信)に加入することができます。

これにより、万が一の際の保障内容を改善し、より安心して住宅ローンを利用することが可能となります。

諸費用を含めて借り入れできる

住宅ローンの借り換えでは、諸費用を上乗せして借り入れできる場合があります。

例えば、リフォーム工事費用を含めて借り入れをおこなうと金利優遇が受けられる銀行もあるのです。

諸費用を上乗せして借り入れできる条件は、金融機関によって異なるため事前に把握してから利用しましょう。

金融機関と新たに関係を築ける

新たな金融機関との借り換えにより、将来的にさまざまな金融サービスをより有利な条件で利用できる可能性があります。

住宅ローンを借り換える5つのデメリット

住宅ローンを借り換えると以下5つのデメリットが生じます。

  • 諸費用が発生する
  • 金利変動リスクを考慮する必要がある
  • 審査が厳格化される
  • 手間と時間の負担
  • 住宅ローン控除に影響を及ぼす

このため、住宅ローンの借り換えを検討する際には、現在受けている住宅ローン控除の条件と新しいローンの条件を比較し、税制上の影響を十分に考慮することが重要です。

諸費用が発生する

住宅ローンを借り換える際、新たに申し込む金融機関で発生する諸費用が重要な要素です。

これには、事務手数料、保証料、登記関連の費用などが含まれ、これらは全体の経済的な利益を減少させる可能性があります。

諸費用は借り換えによる月々の利息節約を上回ることもあるため、借り換えの際にはこれらのコストを慎重に計算し、トータルでのメリットを判断することが必要です。

金利変動リスクを考慮する必要がある

借り換えで変動金利型のローンを選択した場合、将来の金利上昇リスクを考慮する必要があります。

金利が急激に上昇すると、元々の計画よりも返済額が増加し、予想外の財政的負担を招く可能性があります。

金利変動の不確実性を考慮し、長期的な視点での返済計画を立てることが重要です。

また、将来の金利動向についても情報収集し、可能な限りリスクを軽減する戦略を立てることが求められます。

審査が厳格化される

借り換えに伴う新しい金融機関の審査は、初回の住宅ローン申請時よりも厳格になる傾向があります。

審査では、借り手の現在の年齢、収入、健康状態、クレジットヒストリーなどが評価の対象となります。

時間の経過と共にこれらの条件が変化している可能性があるため、以前と同じ条件での承認が得られない場合もあります。

このため、借り換えの際には、現在の自分の状況を正確に把握し、審査基準を満たしているかどうかを事前に検討する必要があります。

手間と時間の負担

住宅ローンの借り換えプロセスは、多くの書類の準備と手続きを伴います。

これには、収入証明書類、資産状況の説明、現在のローンの詳細、新たな抵当権の登記などが含まれます。

これらの手続きは時間を要し、特に忙しい生活を送っている人にとっては大きな負担となり得ます。

また、必要書類の準備や申請手続きの複雑さは、借り換えプロセスをより煩雑なものにする可能性があります。

住宅ローン控除に影響を及ぼす

住宅ローンの借り換えは、税制上の住宅ローン控除にも影響を及ぼす可能性があります。

借り換えによってローンの残高が減少すると、控除額もそれに比例して減少する可能性があります。

この影響は、借り換えにより得られる経済的メリットに大きく影響を与えることがあります。

また、ローンの条件変更が控除の適用条件に合致しない場合、控除の対象外となる可能性もあります。

住宅ローンの借り換えタイミングを判断するポイント

住宅ローンの借り換えを検討する際には、いくつかの重要なポイントを考慮する必要があります。

以下では、借り換えのタイミングを決める上での重要な条件について解説します。

1. 金利差が1.0%以上の場合

借り換え前後の金利差が、年1.0%以上であることが理想的です。

マイナス金利政策の導入以降、金利が低下しているため、以前に住宅ローンを組んだ場合、現在の低金利のローンに借り換えることで、総返済額を減らすことが可能です。

借り換えにかかる費用を上回る程の利息軽減効果が見込まれる場合には、借り換えが有利になります。

2. 返済期間が10年以上

返済期間が10年以上ある場合、大きな利息の軽減効果が見込めます。

返済期間が短い場合、利息軽減の効果が得られず、借り換えのメリットがない可能性があります。

3. 住宅ローン残高が1,000万円以上ある

住宅ローンの残高が1,000万円以上であることが望ましいです。

残高が少ない場合、借り換えによる利息軽減効果が得られず、借り換えにかかる費用を上回ることができなくなります。

4. 変動金利の場合

現在変動金利でローンを組んでいる場合、金利が上昇する可能性があります。

将来の金利上昇リスクに対応するためにも、固定金利への借り換えを検討する必要もあります。

5. 月々の返済負担が大きい

月々の返済額が生活に大きな負担となっている場合、借り換えで負担を軽減できます。

6. ローン残高と残存ローン年数が長く多い

残存ローン年数が長く、ローン残高が多い場合、金利を低くできると借り換えによって受けられる利点は多くなります。

7. 団信が充実している住宅ローンを見つけた場合

現在加入している団体信用生命保険(団信)よりも、新しい団信の方が保障内容が充実している場合、借り換えを利用するのが良い選択です。

住宅ローンの借り換えの最適なタイミング

住宅ローンの借り換えの最適なタイミングは、以下の項目に当てはまった時です。

金利が下がった時

現在の金利水準が、ローンを組んだ時よりも低い場合、借り換えで返済額を減少させるメリットがあります。

特に、金利差が1%以上ある場合は、大きなメリットが期待できます。

固定金利期間の終了時

固定金利選択型のローンの固定期間が終わる際、金利の優遇が失われる可能性があります。

新たな住宅ローンへの借り換えで、低い金利を確保できる可能性があります。

変動金利の見直し時

変動金利型のローンでは定期的に金利が見直されます。

見直し後の金利が高くなる場合、他の住宅ローンへの借り換えを検討するのが良いでしょう。

収入の変動時

収入が減少する可能性がある場合、借り換えにより返済負担を軽減することが可能です。

転職前後

転職前に借り換えを検討するのが良いでしょう。

転職後は勤務年数が短く、審査に通りにくい可能性があります。

健康状態が良好な時

団体信用生命保険への加入が必須なので、健康状態が良好な時に借り換えるのが望ましいです。

住宅ローンを借り換える際の4つの注意点

住宅ローンを借り換える際の注意点は、以下の4つです。

諸費用の確認

借り換えには事務手数料、保証料、団体信用生命保険料、印紙税、登録免許税などの諸費用が発生します。

これらの費用の総額は30万円程度になることがあり、借り換えの総コストとして考慮する必要があります。

厳しい審査への準備

新たな住宅ローンの審査は収入減少や健康状態の変化などが厳しくチェックされます。

複数の金融機関で事前審査を受け、準備を整えることが重要です。

住宅ローン控除の再確認

借り換えによって住宅ローン控除の条件から外れることがあります。

特に返済期間が10年未満になると、控除を受けられなくなる可能性があるため、注意が必要です。

総コストにも配慮して検討

低金利が魅力的であっても、諸費用を含めた総支払額が高くなる可能性があります。

総コストを考慮して、借り換えのメリットを慎重に評価しましょう。

借り換えにおすすめな住宅ローン4選

PayPay銀行 住宅ローン

paypay銀行住宅ローン

金利タイプ 金利
変動金利 0.290%
固定金利【10年】 1.210%
固定金利【35年】 2.150%

PayPay銀行の住宅ローンは、その手頃な金利と利便性で広く認知されています。

2024年2月現在、このローンの変動金利は年間0.250%、10年固定金利は1.065%と、業界内で比較的低いレベルに設定されており、多くの住宅ローン利用者にとって魅力的な選択肢となっています。

【変動金利】

金利タイプ 自己資金 借入金利
変動金利(新規お借り入れ) 10%以上 0.250%
変動金利(新規お借り入れ) 10%未満 0.290%
変動金利(お借り換え) 0.290%

【新規借入:固定金利(自己資金10%以上)】

期間 借入金利
2年 0.735%
3年 0.885%
5年 1.015%
10年 1.145%
15年 1.745%
20年 1.925%
30年 2.035%
35年 2.085%

PayPay銀行の住宅ローンの便利な点として、申込プロセスの容易さが挙げられます。

申込書類はスマートフォンを通じて簡単に提出でき、保証料や一部の繰り上げ返済手数料が免除される点も大きな利点です。

さらに、この住宅ローンでは、物件購入費のみならず、家具の購入費や登記費用など、様々な関連費用を一緒に借り入れることができる点も注目されています。

引っ越しや家具の購入に伴う様々な費用を総合的に計画できるため、利用者にとっては大きな利便性を提供します。

\業界トップクラスの低金利!!/

三菱UFJ銀行住宅ローン

三菱UFJ銀行住宅ローン

三菱UFJ銀行住宅ローンは、ライフプランに合わせてさまざまな金利タイプが用意されている住宅ローンです。

金利タイプ 金利
変動金利 年0.345% ~ 年0.475%
固定10年 年0.98% ~ 年1.11%
全期間固定31〜35年 年1.78% ~ 年1.91%

借り入れ前の金利が年1.0%以上の方は、変動金利に借り入れると大幅に返済額を軽減させられます。

また、リフォーム金利年0.5%優遇の特典もあるため、リフォームを検討している人には最適な借り換え先でしょう。

すべてのプランに団体信用生命保険がついており、総合先進医療特約が自動付帯されています。

事前審査から借り入れまでは来店不要で、Webで完結する点も魅力的です。

住信SBIネット銀行住宅ローン

住信SBIネット銀行住宅ローン

住信SBIネット銀行住宅ローンは、申し込みはWebで完了します。

仮審査は、最短即日で審査結果が通知され、本審査は1週間から10日程度で通知されるなど審査がスピーディーな面も魅力でしょう。

【通期引き下げプラン】

金利種類 金利
変動金利 年0.298%
固定2年 年0.788%
固定3年 年0.758%
固定5年 年1.128%
固定7年 年1.388%
固定10年 年1.488%
固定15年 年2.078%
固定20年 年3.168%
固定30年 年3.358%
固定35年 年3.498%

【当初引き下げプラン】

金利種類 金利
変動金利 年0.953%
固定2年 年0.258%
固定3年 年0.318%
固定5年 年0.648%
固定7年 年1.188%
固定10年 年0.948%
固定15年 年1.418%
固定20年 年1.568%
固定30年 年1.618%
固定35年 年1.628%

住信SBIネット銀行住宅ローンは、全疾病保障・3大疾病50%保障は基本付帯されており、低金利で利用できるのも特徴です。

auじぶん銀行住宅ローン

auじぶん銀行住宅ローン

auじぶん銀行住宅ローンは、ネット銀行ならではの低金利で利用できる住宅ローンです。

【当初期間引き下げプラン】

金利タイプ 金利
固定2年 年0.730%
固定3年 年0.910%
固定5年 年1.030%
固定10年 年1.185%
固定15年 年1.635%
固定20年 年1.735%
固定30年 年2.100%
固定35年 年2.220%

【全期間引き下げプラン】

金利タイプ 金利
変動(新規借り入れ) 年0.319%
変動(借り入れ) 年0.298%
固定2年 年1.800%
固定3年 年1.840%
固定5年 年1.920%
固定10年 年2.260%
固定15年 年2.370%
固定20年 年2.560%
固定30年 年2.940%
固定35年 年3.060%

全期間引き下げプラン変動金利で借り換えた場合の金利は、年0.298%です。

例えば、借り換え前の金利が年1.0%として、2,500万円を10年で返済した場合借り換えると差額で210万円程度お得になります。

また、住宅ローン金利優遇割を利用すると最大年0.15%の金利引き下げが可能になるため年0.148%の金利です。

団体信用生命保険は付帯されており、金利を上乗せすることでより充実した保障内容に変更もできます。

借り換えを検討する場合はシミュレーションを利用しよう

住宅ローンの借り換えは、金利が低くなったり充実した保障がつけられたりとメリットがあります。

しかし、最適な借り換えのタイミングは条件によって異なります。

最適な借り換えタイミングを知るためには、住宅シミュレーションを活用するのがおすすめです。

タイミングを把握した上で、借り換えをおこないましょう。