不動産投資におけるリスクとは?ケースごとに対策方法を解説

不動産投資におけるリスクとは?それぞれの対策方法について解説

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投資

節税対策や家賃収入を得られるといったメリットがあることから、不動産投資に興味があるといった方も多くいるのではないでしょうか。

しかし不動産投資はメリットだけではなく、リスクもあるので注意が必要です。

そこで今回は、不動産投資のリスクやそれぞれの対策方法について解説します。

これから不動産投資を検討している方はぜひ参考にしてみてくださいね。

不動産投資のリスク

不動産投資のリスクには以下のものが挙げられます。

ここでは、不動産投資のリスクやそれぞれの対策方法についてご紹介します。

  1. 空室リスク
  2. 家賃滞納リスク
  3. 建物老朽化によるリスク
  4. 地震・火災によるリスク
  5. 家賃下落リスク
  6. 物件価格下落のリスク
  7. 管理会社が倒産するリスク
  8. 金利上昇リスク

空室リスク

不動産投資のリスクにはまず、空室リスクが挙げられます。

入居者がいないとそもそも家賃収入を得られませんからね。

もし空室になった期間が不動産投資ローンの返済期間中であれば、本業の給料や貯蓄からローンの返済をしなければなりません。

長引けば長引くほど赤字になるので注意が必要です。

空室リスクに陥るのにはさまざまな原因がありますが、おもに以下のものが考えられます。

  • 賃貸需要がそもそも低い
  • 周辺に競合物件がたくさんある
  • 家賃が周辺相場よりも高く設定してしまっている
  • 設備が古いなど入居者満足度が低い
  • 近くにスーパーマーケット、コンビニエンスストア、商業施設がなく、利便性が低い立地である
  • 駅、バス停から遠い
  • 日当たり、風通しが悪い
  • 周辺に教育施設、医療機関がない
  • 騒音などの問題がある

対策➀賃貸需要が安定しているエリアを選ぶ

不動産投資を始めるなら、長い目で見て賃貸需要が安定していそうなエリアを選ぶことが大事です。

たとえば、そもそも人があまり住んでいないといったエリアで不動産投資をしていても、なかなか入居希望者は現れません。

とくに関東で賃貸需要が成り立つのは「東京」がおすすめです。

ほかの都道府県からの流入者数も多いですし、若者は東京に集まる傾向が強いので長期にわたっても入居者のサイクルが回り続けるでしょう。

対策②ワンルームだと入居しやすいことも

配偶者や子どもがいるいわゆる「ファミリー物件」だと入居を決めるまでに時間がかかるといわれているので、もし確実に入居者を確保したいのなら「ワンルーム」の方がおすすめです。

「ワンルーム」とは16~25㎡の物件、「ファミリー物件」は50㎡以上のものを指します。

なぜワンルームがおすすめかというと、ワンルームはひとり暮らしであることが多く、比較的入居までを決める期間が短いからです。

また部屋が小さい分、リフォーム工事にかかる手間や期間も抑えられるといったメリットもあります。

対策③入居者募集に強い賃貸管理会社を選ぶ

物件の立地がいくら良くても、管理を任せる賃貸管理会社が積極的に入居者募集をおこなっていないのであれば、なかなか入居希望者は現れません。

したがって、もし不動産投資を始めるのなら、1日でも早く空室を埋めてくれる実績のある賃貸管理会社もしくは積極的に入居者募集に力を入れている賃貸管理会社を選ぶようにするといいでしょう。

家賃滞納リスク

不動産投資をおこなうなら、家賃滞納リスクについても考えなければいけません。

入居者から家賃を回収できないとなると、当たり前ですが入居者がいても家賃収入が入らなくなります。

さらに滞納が続くと赤字経営や破綻といったおそれも。

家賃をうっかり払い忘れただけならまだマシですが、払う気があってもお金がない場合やそもそも払う気がない悪質な滞納者がいる場合は要注意。

一般的には立ち退き訴訟を起こすにも3か月以上の滞納実績が必要だとされており、訴訟を起こして強制退去させることができても10か月ほどかかり、30万~100万程度負担しなければいけないケースもあります。

対策➀家賃保証会社を利用する

家賃保証会社を利用すれば、万が一滞納が発生した場合でも保証会社が代わりに家賃を支払うので滞納対策になります。

また入居時に連帯保証人を義務付けることができれば、滞納が発生した時でもさらに家賃を回収できる可能性が高くなります。

家賃滞納が発生してもきちんとした管理会社であれば速やかに対応してくれるでしょう。

対策②家賃滞納が発生したら即対応する

もし家賃滞納が発生したら、1日でも早く対処して常習化させないことが何よりも重要です。

不動産会社によっては、家賃の振り込みや引き落としが確認できなかった際、SMS(ショートメッセージ)を一斉配信したり、引き落とし日の事前通知をおこなうところもあります。

対策③入居審査を慎重におこなう

滞納対策には、そもそも滞納を起こす可能性のある人を入所させないことが大切です。

賃貸管理会社では入居審査業務は賃貸仲介業務の担当者が行うのが一般的ですが、不動産会社によっては滞納催促をおこなうための部署が用意されているところもあります。

ほかにも、収入や勤続年数などの審査をより厳格に行い、審査のハードルを高くするのも有効です。

入居審査の時点で見極められれば、滞納抑止につながるため、事前に滞納対策に強いところかどうか調べておくといいでしょう。

建物老朽化によるリスク

当たり前ですが、築年数がたつと老朽化が進み修繕が必要となります。

具体的には、建物の屋根、外壁、共用廊下、階段、エントランス、給水管、排水管などあらゆる部分の修繕が求められるでしょう。

ほかにも部屋の中でも、フローリング、壁紙、キッチン、洗面台、浴室など、部屋内の設備も必要です。

一般的に、一棟アパートや一棟マンションの大規模修繕の場合、1,000万円単位の費用となることも。

中古物件だと購入後すぐに修繕が必要となるケースもありますし、修繕は避けられないリスクだと考えなければいけません。

対策➀修繕費をあらかじめ積み立てておく

先にも述べたように、老朽化や修繕費などは避けられないものです。

したがって不動産投資を始める際にまず、あらかじめ修繕費込みで積み立てておくといいでしょう。

目安としては賃料収入の約3%程度を修繕費として積み立てておけば、万が一のことが起きてもある程度は対応できるはずです。

対策②修繕ノウハウのある賃貸管理会社を選ぶ

修繕ノウハウが充実している賃貸管理会社を選べば、長期修繕計画を前提に状況に応じて費用対効果の高い修繕のアドバイスをしてもらえます。

修繕ノウハウがあるかどうかは、賃貸管理会社に工事に対応した部署があるかどうかで分かります。

賃貸管理会社に直接聞くのもひとつですし、各賃貸管理会社のホームページなどでもチェックができます。

対策③重要事項調査報告書をチェックしてみる

重要事項調査報告書とは、過去の修繕履歴や修繕積立金の総額、管理費や積立金の滞納状況や今後の修繕計画が記載されている書類のことです。

ここでもし築年が経過しているのに修繕積立金が十分に貯まっていなかったり、適切に修繕が行われていない場合は注意が必要だと判断できます。

地震・火災によるリスク

不動産投資のリスクには、地震、洪水、火災などの災害によって建物が損傷・倒壊するなどといった災害リスクについても考慮しなければいけません。

上記の災害リスクは国内外どこでも、どのエリアでもゼロにすることは不可能です。

とくに日本は世界的にみても地震が多いといわれており、災害が起きた際は多くの修繕費用を要します。

修繕を行っている間は入居者募集もできないので、長期にわたって家賃収入がまったく入らないこともあるため注意が必要です。

対策➀地震・火災保険に加入する

火災保険や地震保険に加入していれば、地震、落雷、風災、水災など、さまざまな災害の被害に遭った際でも補償が受けられます。

なお地震保険は火災保険に入らないと加入できないので注意が必要です。

対策②新耐震基準の物件を選ぶ

災害リスクを回避するには、新耐震基準を満たす物件や耐震等級の高い物件を選ぶことも有効です。

1981年(昭和56年)以降に建てられた「新耐震基準」の物件を選べば、ある程度の地震リスクに対応できるとされています。

「新耐震基準」とは新たに定められた基準で、「震度6強以上の自信でも倒れない住宅」のことを指します。

全ての住宅にいえることではありませんが、汲田新基準の住宅よりも圧倒的に被害を抑えられるといった実績も確認されています。

ほかにも、SRC造(鉄骨鉄筋コンクリート造)やRC造(鉄筋コンクリート造)かどうかチェックしたり、築年数が古い物件は耐震補強工事をする方法もおすすめです。

対策③地盤の強いエリアを選ぶ

確実に避けられる保証はありませんが、もともと地盤の強いエリアを選ぶことで地震リスクも避けられるでしょう。

物件を選ぶ際には「ハザードマップ」を確認してみてください。

また複数の物件を所有するのなら、地域を分散させることでも災害リスクの軽減につながります。

家賃下落リスク

一般的には新築時をピークに、家賃相場は下落していきます。

たとえば東京23区ワンルームマンションの場合、新築からの10年間では年1%程度の下落率となっているといわれています。

家賃収入が下がると収益力が低下し、結果的に資産価値も下がるので対策が必要です。

しかし築20年以上の物件は家賃下落が緩やかになる傾向があるため、もし家賃下落リスクを抑えたいのなら狙い目です。

対策➀賃貸需要の底堅い立地の中古を購入する

家賃が下落する可能性が高い新築ではなく、はじめから中古マンションを購入することで家賃下落リスクを抑えるのがおすすめです。

立地だと以下の特徴を持っていると、比較的不動産価値の下落リスクを抑えられるといわれています。

  • 人工が増えてきている
  • 再開発がおこなわれている
  • 駅チカ・近くにスーパーがあるなど利便性が高い

また立地以外だと、部屋作りにも工夫が必要です。

たとえば周辺の競合物件より設備を新しくしたり、定期的に人気の間取りにリノベーションするなどが効果的でしょう。

しかしお金をかければかならず入居希望者が増えるというわけではありませんし、かえってマイナスになることもあるので最小限のコストでできることを賃貸管理会社と相談してみてください。

物件価格下落のリスク

人口減少などによる土地価格の下落や不景気、物件での事件や事故、建物の老朽化などによっても、不動産価格は下落します。

物件価格の下落等により購入時より価値が落ちてしまう可能性もあるので注意が必要です。

ここでは、物件価格下落のリスクを回避するために有効な方法についていくつかご紹介します。

対策➀土地の人口動態や開発計画を確認する

今後も人口が増加すると予想できれば、価格変動リスクは相対的に小さいといわれています。

また、不動産投資をおこなう時点で街の再開発が予定されていれば、利便性の高まりに伴って人口が増加する可能性が高いので狙い目です。

土地の人口動態や開発計画の予定などを事前に確認しておけば、ある程度エリアも絞れるでしょう。

具体的には、「エリア名+再開発もしくは開発計画」と検索したり、政府統計などを調べればわかります。

対策②景気動向を予測しておく

一般的に不動産価格が異常に高騰しているタイミングで始めると、今後景気の悪化により不動産価格が暴落するリスクがあるため、社会的な景気動向をある程度予測しておくことも大事です。

不動産市況は常に見ておかなければいけないので、もし普段ほかの仕事をしている方は信用できる不動産業者に相談することをおすすめします。

「どの不動産業者を選べばいいかわからない」といった方は、過去の取引実績や業歴、口コミなどをチェックしてみるといいでしょう。

対策③中古物件であれば、過去に事件や事故の有無を調べる

購入後に起きたトラブルについては仕方ありませんが、中古物件であれば過去に起きた事件や事故の有無について調べることも大切です。

すでに事故や事件について認知されていればそこからの価格変動リスクはあまりありませんが、知られていない場合は今後どんどん下落していくおそれがあります。

「こんなはずじゃなかった」とならないためにも、事件や事故の有無は必ず確認するようにしましょう。

対策④定期的に物件の修繕をおこなう

価格変動リスクに対処するには、定期的に物件の修繕や修理を行うことが何よりも効果的です。

当然のことですが、不動産を購入後、何も手入れしなければ老朽化や損壊などがどんどん進み物件の価格は下がっていきます。

何かしらのトラブルが発生した後に修繕するのは当たり前ですが、定期的に物件の修繕や修理を行えば、物件価格の下がるスピードや度合いを抑えられるメリットがあります。

管理会社が倒産するリスク

確率としては極めて低いですが、管理会社が倒産するといったリスクも頭に入れておかなければいけません。

対策➀実績豊富な管理会社を選ぶ

一般的に管理戸数・棟数や委託オーナー数が順調に伸びているというのは、それだけサービスが支持されている証拠だと判断できるでしょう。

またたとえば20年以上の実績があるなど、長きにわたって続いている管理会社であれば豊富なノウハウを持っている可能性が高く、将来にわたって得られる収益を最大化できる可能性が高いです。

金利上昇リスク

金利上昇リスクとは、物件購入後に不動産投資ローンの金利が上昇することを指します。

金利が上昇すると、ローン返済額が増えて利益が圧迫されたり、赤字が膨らんだりするおそれが高まります。

とくに不動産投資ローンは返済期間が長い傾向にあるため、金利上昇リスクに気を付けなければなりません。

ただし、全期間固定などの固定金利を選択している場合は、金利上昇の影響を避けることができるケースも。

また変動金利を選択した場合も、以下のような「5年ルール」や「125%ルール」が適用されることが多いです。

5年ルール 返済額の見直しは5年ごと
125%ルール 返済額を見直す際、前回返済額の最大125%までしか上昇しないこと

対策➀元金均等返済にする

返済方法を「元利均等返済」ではなく「元金均等返済」にすることで、元金返済を低金利のうちに早期に進め金利上昇の影響を少なくする方法のことを指します。

「元利均等返済」「元金均等返済」の意味についてはそれぞれ以下の通りとなります。

元利均等返済 金利に変化がなければ毎月の返済は同じ。
初期段階からキャッシュフローを求める人におすすめ。
元金均等返済 毎月一定の元金(借入金)を返済していく方法。
当座のキャッシュフローよりもなるべく早期に借入金を返済してしまいたい人におすすめ。

対策②固定金利を選ぶ

金融機関によりますが、変動金利と比べると固定金利の金利水準は固定期間によって 0.5 ~ 1.2%程度高くなるといわれています。

ただし固定金利を選ぶと、期間中に一括返済をすると逆にペナルティとなるので要注意。

一般的に収益物件は、5~8年間保有したのちに売却するのが最も投資効率として良い結果になりやすい傾向にあります。

したがって、どのタイミングで売却するのかを考えて、期間特約の付いた固定金利を選択することが金利変動リスクに最も効果的だといえるでしょう。

不動産投資はリスクへの対策が重要!

今回は、不動産投資のリスクやそれぞれの対策方法について解説してきました。

不動産投資は動くお金が大きい分、さまざまなリスクを考慮しなければいけません。

また思わぬ災害やトラブル、経年劣化などによって多額の修繕が必要となるケースも。

世間一般では「不動産投資はやめとけ」といわれることも多々あるようです。

しかし不動産投資はある程度は対策ができます。

たとえば、賃貸需要が安定しているエリアを選べば、継続して入居してもらえる可能性が高いです。

今回の記事を参考にリスクを考慮しながら、ぜひ不動産投資を始めてみてください。

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